L’article 1732 du Code civil dispose que : « Il {Le locataire} répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».
Antérieurement, la Cour de cassation considérait que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’était subordonnée ni à l’exécution de ces réparations ni à la justification d’un préjudice.
La Cour de cassation considérait que le préjudice était constitué du seul fait de l’inexécution des réparations locatives (3ème ch. civile, 30 janvier 2002 – n° 00-15.784).
Par trois arrêts rendus le 27 juin 2024 (3ème ch. civile, 27 juin 2024 – n° 22-10.298, 3ème ch. civile, 27 juin 2024 – n° 22-21.272, 3ème ch. civile 27 juin 2024 – n° 22-24.502) la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence puisqu’elle considère désormais que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.
Le terme « éventuellement » signifie qu’une faute non préjudiciable du locataire ne donnera pas lieu à l’allocation de dommages et intérêts pour le bailleur.
Le juge devra désormais évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue et prendre en compte les circonstances postérieures à la libération des locaux.
Afin de pouvoir être indemnisé, le bailleur devra rapporter la preuve qu’un préjudice est résulté de la faute contractuelle de son locataire.
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